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Intro: Die Stadtretter – Der Podcast

• Frank Rehme: Ja, und da sind wir wieder mit einer neuen Folge des Stadtretter-Podcasts. Heute zu einem wirklich in Deutschland heiß diskutierten Thema, nämlich das Thema Wohnraum und Immobilien.Mein Name ist Frank Rehme. Ich beschäftige mich schon seit vielen Jahren mit dem Thema Handel und Innenstadt und bin zusammen mit dem lieben Stefan Müller-Schleipen hier der Co-Host von diesem Podcast. Und deshalb leite ich auch gleich über zu dir, Stefan, für die paar, die dich noch nicht kennen, dass du dich noch mal kurz vorstellst.

  Stefan Müller-Schleipen: Ja, guten Morgen in die Runde. Ich bin der Stefan. Ich bin Gründer und Geschäftsführer des Stadtretter-Netzwerks, einer Austauschplattform für 1.400 Städten und Gemeinden in Deutschland, die voneinander lernen, Wissen transferieren und Projekte umsetzen. Wir wollen nicht, dass Fehler zweimal gemacht werden, sondern wie gesagt, Wissen transferieren. Und heute haben wir ein Thema, was mir besonders am Herzen liegt. Warum wird nicht gebaut in Deutschland? Wird viel diskutiert und viel gefordert, aber es wird nicht gebaut. Wir haben ja heute zwei ausgewiesene Experten am Start, die das Ding, das Thema mal ein bisschen aus der anderen Perspektive beleuchten. Ich freue mich drauf.

  Frank Rehme: Ja, und da haben wir zweimal den Thomas dabei. Wie gesagt, zwei Experten. Einmal den Thomas Spiegels und den Thomas Müller. Und fangen wir mal mit Thomas Spiegels an. Stell dich doch auch mal vor an unsere Hörerinnen und Hörer.

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  Thomas Spiegels: Ja, vielen Dank. Ich bin Thomas Spiegels, ich bin Rechtsanwalt für Bau- und Immobilienrecht und seit etwa, na, gut, doch mittlerweile über 20 Jahren mit dem Thema Bauen befasst. Wie gesagt, Rechtsanwalt für das Thema, aber war auch 15 Jahre bei der STRABAG, um dort halt auch in rechtlicher, technischer und wirtschaftlicher Hinsicht mich mit Projektentwicklung und auch mit dem Thema Bauen und Wohnen auseinanderzusetzen. Insofern bin ich gespannt, was wir heute hier zusammentragen können.

  Frank Rehme: Dann bleibt noch ein Thomas über. Der Thomas Müller und die paar Worte von dir.

  Thomas Müller: Ja, grüße euch. Mein Name ist Thomas Müller. Ich bin Geschäftsführer der Terramag GmbH. Ich bin in dritter Generation in der Bau- und Immobilienwirtschaft tätig, bin gelernter Vermesser. Wir unterstützen traditionell schon seit Jahrzehnten Kommunen bei der Ausweisung und Aktivierung neuer Wohnbauflächen. Insofern kann ich den Schmerz gut verstehen und kann vielleicht auch einen Einblick geben, warum gelingt es eigentlich so wenig, Immobilien heute zu aktivieren, auch gerade aus der kommunalen Sicht. Das ist ja sozusagen der Beginn einer Baulandentwicklung, fängt immer bei den Städten und Gemeinden an.

  Frank Rehme: Ja, und da sind wir bei dem richtig großen Thema, nämlich Bauen und Wohnen. Wir merken ja mittlerweile, dass das Thema Wohnraumknappheit und explodierende Mieten mittlerweile wirklich auch einen sozialen Impact hat. Und auch, ja, ich sage mal, durchaus, ich wag mich mal ein bisschen aus dem Fenster jetzt, auch eine Gefahr für so eine Demokratie werden kann, wenn die Leute einfach ihren Lebensraum nicht mehr bezahlen können. Was ist die Ursache? Wir haben ja viele Pläne gehabt, hier auch von der Ampelregierung, dass wir sehr viel Wohnungsbau machen wollten. Ich glaube, 400.000 Wohnungen sollten gebaut werden. Wir sind weit gescheiterter dran. Woran liegt es?

  Thomas Spiegels: Ja, es gibt ganz viele Punkte. Ich fange einfach mal an. Das eine Thema, was wir vielleicht schon häufig diskutiert haben, worüber wir heute nicht sprechen wollen, ist das Thema, dass die Baukosten, also die technischen Baukosten einfach in die Höhe schnellen und wir aufgrund der aktuellen Marktlage, aber auch aufgrund von technischen Bestimmungen einfach viel zu teuer bauen. Führt dazu, dass bei einer erzielenden Rendite auf der Seite der Kosten halt ein enorm hoher Betrag steht, der über die Erträge einfach nicht aus wirtschaftlicher Sicht hereingeholt werden kann. Das ist das Thema Baukosten. Aber wir wollten vielleicht diesmal auch auf einen anderen Punkt konzentrieren, der nämlich auch das Thema natürlich treibt, es ist der immer noch sehr hohe Preis für den Boden. Und auch das Nicht-zur-Verfügung-Stehen von Grundstücken, von geeigneten Flächen, um halt großflächig Wohnungsbau zu betreiben. Und ja, ich glaube, das ist ein Thema, was uns beide, Thomas Müller und mich, in unserer täglichen Praxis auch begegnet, weil wir im Prinzip geeignete Flächen auch sehen, aber die Akteure dort nicht dazu bewegen können, letztlich das zu tun, was der Gesellschaft an der Stelle guttun würde, nämlich ja, Wohnraum zu schaffen.

  Thomas Müller: Ja, ich kann das noch ergänzen, was Thomas Spiegels sagt. Jeder von uns, der heute in die Zeitung guckt, sieht ja einen gewissen Aktionismus. Jeder hat erkannt, Bauen ist zu teuer, es wird zu wenig gebaut, es entstehen gesellschaftliche Spannungen. Aber wir lesen eigentlich jeden Tag nur immer die Fokussierung auf die gleichen Themen. Wir bauen zu teuer, das ist richtig. Wir haben zu viele Regularien, zu viele Normen, zu viele Standards, die das Bauen einfach unerschwinglich machen. Wir reden über die Beschleunigung von Planungsprozessen. Auch das ist sicherlich ein wichtiger Punkt. Wir reden über serielles Bauen, also vorgefertigtes Bauen als Teil einer Kostensenkungsstrategie. Alles richtige Themen, aber alles auch Themen, die einen gewissen Vorlauf haben, bis sie überhaupt greifen. Was wir aber überhaupt nicht diskutieren, jedenfalls aus unserer Wahrnehmung, ist das Thema Bodenpolitik. Wie kriegen wir eigentlich das Bauland kostengünstig in die Verwertung? Und da, muss ich sagen, sind wir tief enttäuscht, dass das in der politischen Diskussion überhaupt keine Rolle spielt. Es wird nur auf den Hochbau geguckt, nur auf die Kostensenkung am Bau selbst. Aber davor gibt es ja noch einen wichtigen Schritt, der zu tun ist.

  Frank Rehme: Ja, aber da habe ich mal eine Frage: Ist das nicht ein Thema eher der urbanen Räume? Weil ich habe noch eine kleine Wohnung im Hunsrück und der Ort sucht auch händeringend Leute, die dort bauen, und verkauft den Boden für 37 Euro den Quadratmeter. Ist das vielleicht ein Problem, dass wir immer alle glauben, wir müssten in den großen Metropolen leben, statt irgendwo mal etwas weiter auf dem Land?

  Thomas Spiegels: Das ist natürlich auch eine Frage, warum zieht es die Menschen in die Metropolen? Sie streben im Regelfall ja ihren Arbeitsplätzen hinterher. Sie suchen die Lebensqualität, die in den Metropolregionen eine andere ist als auf dem Dorf. Wir haben sicherlich auch ein Strukturdefizit in den ländlichen und dörflichen Regionen. Auch das ist Teil der Zuflucht in die Ballungsräume. Aber es ist eben so, und es ist ja auch Teil der Nachfrage, dass wir im Hunsrück oder im Vogelsberg nur Bodenwerte von 20 oder 30 Euro haben, ist ja Teil, dass dort keine Nachfrage existiert. Ob es nun Sinn macht, dort neuen Wohnraum zu schaffen, wo eigentlich niemand hin will, das ist eine Frage, die ist anders zu diskutieren. Aber wie macht man die ländlichen Räume attraktiver? Die Fehler, bodenpolitisch, machen wir aber in den Ballungsräumen.

  Thomas Müller: Ja, und da ist der Bedarf ja auch einfach der große. Klar, das ist richtig, Frank. Man könnte Bevölkerungspolitik auch so machen, indem man die Bevölkerung in Deutschland oder in Europa einfach gleichmäßiger verteilen. Aber das funktioniert ja nicht. Die Menschen suchen die Wohnung dort, wo sie gerne leben. Und das ist tatsächlich in den Ballungszentren oder zumindest im Umfeld der Ballungszentren, also in den Speckgürteln immer mehr. Es ist auch richtig, dass die ländlichen Gebiete nach Corona und nach dem Entdecken von Homeoffice ja auch beliebter geworden sind. Also die Landflucht, so wie wir sie vor 10, 15 Jahren kennengelernt haben, ist ja doch in dem Maße nicht mehr vorhanden. Es ist im Gegenteil auch von der Stadtflucht die Rede. Aber gleichwohl, das Thema Wohnen und Wohnraum schaffen bleibt. Und es bleibt halt in den Ballungszentren bestehen. Und wir glauben doch, dass es aber auch dort eigentlich genügend Fläche gibt. Also wenn man sich insbesondere in den industriegeprägten Gebieten, die ja die leerstehenden Industriebrachen anschaut, wenn es darum geht, alte Bundeswehrstandorte mal neuer Nutzung zuzuführen oder auch in den innerstädtischen Gebieten, gerade auch was großflächige Einzelhandelsobjekte angeht, da sind durchaus ja Räume da, die man mal mit anderen Augen betrachten könnte und die man halt im Sinne des Wohnraums auch aktivieren könnte.

  Stefan Müller-Schleipen: Jetzt wurde viel davon erzählt, dass in der Bodenpolitik Fehler gemacht wurden. Ich bin der, der am weitesten weg ist. Was sind die Fehler oder was kann man denn besser oder was sollte man anders machen?

  Thomas Müller: Es ist ja vor allem eine Frage, was ist zu tun, um aus Flächen, die einer Bebauung zugeführt werden können, tatsächlich auch Wohnraum zu machen? Und im Regelfall haben wir ja die Flächen, die für eine, ich bin jetzt mal zunächst mal auf der grünen Wiese, die überhaupt für eine Neubebauung geeignet sind, dass die im Besitz privater Grundstückseigentümer stehen, im Regelfall einer größeren Gruppe privater Eigentümer. Und da ist natürlich die Frage: Wie gewinne ich Verfügungsgewalt über diese Flächen, um sie der breiten Wohnraumversorgung zur Verfügung zu stellen? Wir haben eigentlich zwei klassische Instrumente und die haben wir seit Jahrzehnten und es sind immer im Wesentlichen gleich geblieben. Es ist auf der einen Seite die sogenannte Baulandumlegung und es ist auf der anderen Seite die sogenannte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme. Beide Instrumente sind wie Feuer und Wasser. Sie sind sowas von unterschiedlich. Das eine, das Umlegungsverfahren, ist ausschließlich privatnützig. Das heißt, du kannst dich, Stefan, wenn du einen Acker in so einem Umlegungsgebiet hast, kannst du dich ein Stück weit wie ein Lottogewinner fühlen. Weil wenn du hier in der Region von einem Bodenwert für Acker von fünf Euro ausgehst, ist bei einer Beplanung und wohnbauliche Erschließung mal locker eine Verhundertfachung drin. Und diese Steigung des sogenannten Planungsvorteils kommt dir als Eigentümer der Umlegung zu 100 Prozent zugute. Das heißt, du schöpfst das in deine Tasche ab. Wenn man das nicht will, wenn man da als Kommune sagt: Wir müssen doch diese Wertschöpfung generieren, um günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, bleibt dir eigentlich nur das extrem andere Modell, das ist die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme. Das heißt, du gehst sozusagen in die Konfrontation mit dir als Eigentümer und enteignest dich. Natürlich sind dort die Grenzen und die Hürden an ein solches Verfahren extrem hoch. Und dementsprechend haben solche Verfahren Laufzeiten von Jahrzehnten mit ungewissem Ausgang für Städte und Gemeinden, mit hoher Streitigkeit vor Gericht. Und in diesen zwei Instrumentalen bewegen wir uns seit Jahrzehnten. Das Umlegungsrecht hat 100 Jahre auf dem Buckel, ohne dass wir mal überlegen: Gibt es nicht Methoden, Verfahren, die irgendwo in der Mitte davon angesiedelt sind, die helfen dabei, diesen Interessenkonflikt aufeinander zu bringen?

  Thomas Spiegel: Ja, da bin ich als Rechtsanwalt ja großer Freund davon, nämlich genau diese Instrumente so zu nutzen, dass sie letztlich diesem Ziel Schaffung von Wohnraum auch dienen können. Also ich glaube, das ist richtig, das BauGB und gerade diese beiden Instrumente, die haben schon wirklich lange Zeit auf dem Buckel. Aber sie bieten, finde ich, so einen Rahmen. Auf der einen Seite, genau wie du sagst, diese Umlegung als Möglichkeit, Grundstücksflächen neu so zu schneiden, wie man sie braucht. Und das andere, die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme halt auch inhaltlich einzugreifen. Was wollen wir eigentlich? Gibt es einen städtebaulichen Missstand? Den wollen wir beheben. Und dazwischen gibt es ja immer noch die Möglichkeit, dass die Grundstückseigentümer zivilrechtlich Verträge schließen, um ihr Areal so zu planen, so auszubauen, wie sie es für notwendig erachten. Und da kommt dann immer übergeordnet die Stadt, die Kommune mit rein, die sagt: Also städtebaulich sehen wir an der Stelle eben einen Grüngürtel vor und an der anderen Stelle eine Kita und dort eben auch Wohnraum. Also es sind sehr viele Akteure, und jeder Akteur versucht, seine Interessen da durchzusetzen. Und diese oft widerstreitenden Interessen, die meine ich, die führen dazu, dass es immer so lange dauert. Also ich glaube, die Instrumente an sich funktionieren.

  Thomas Müller: Stefan, du bist ja Frankfurter. Ich darf dir ja mal eine Frage stellen. Also weitestgehend Frankfurter, eigentlich bist du Hannoveraner, aber das ist ja eher… Wir wollen uns ja um die Ballungsräume heute kümmern. Also ich bin zumindest aus der Rhein-Main-Region. Für mich ist Frankfurt immer so ein markantes Beispiel. Also eigentlich müsste man ja auf bundespolitischer Ebene einen Hilferuf hören. Die Kommunen erkennen ja, dass sie in diesen Instrumenten gefangen sind und versuchen über sogenannte Baulandmodelle da Wege rauszufinden. Und du weißt, in Frankfurt diskutiert man seit Jahren die Anwendung des sogenannten Baulandbeschlusses, das ist ein Instrumentarium, was kommunal aufgestellt wird, was die Grundstückseigentümer und die Entwickler und die Investoren ja in ein solches Korsett einer gesteuerten Umlegung oder Neuerschließung führen soll. Aber der Erfolg dieser Maßnahmen ist überschaubar. Ich glaube, die Stadt Frankfurt erkennt jetzt auch, dass der Baulandbeschluss in seiner praktischen Anwendung einfach unheimlich viele Fallstricke bietet. Und das liegt ein großes Stück weit daran, dass die gesetzlichen Grundlagen auf Bundes-, auf Landesebene fehlen, dass diese Baulandbeschlüsse ausgerollt und wirksam ausgerollt werden können, auch wenn mal Widerstand dagegen entsteht. In Frankfurt ist man, wenn man den Baulandbeschluss anwenden will, am Ende auf die Zustimmung jedes einzelnen Grundstückseigentümer angewiesen. Wenn das nicht erfolgreich ist, hat man kein Baugebiet. Und das ist etwas, Frank hatte vorhin gesagt, wir driften in gesellschaftspolitische Spannungen. Wohnraumversorgung ist etwas, das ist nicht lange auszuhalten, wenn es nicht gelingt. Irgendwann werden wir da wirklich vor nicht mehr beherrschbaren Herausforderungen stehen.

  Stefan Müller-Schleipen: Jetzt sind wir aber im Außenbereich. Im Außenbereich wollen wir sowieso den Flächenverbrauch reduzieren. Ich bin ein großer Freund von Innenentwicklung, aber auch da geht es nicht voran. Wir sehen Schrottimmobilien, wir sehen Leerstände in den Innenstädten. Was muss man in der Innenstadt machen oder für die Innenstadt tun? Was kann man da machen?

  Thomas Müller: Ja Innen und außen, ich würde es gar nicht so voneinander trennen, weil es auch immer ein Zusammenspiel sein muss. Aber letztendlich sind die Probleme die gleichen. Auch im Innenbereich habe ich erst mal die Frage: Wer hat überhaupt die Hand auf einem Grundstück, das einer anderen, einer besseren wohnbaulichen Nutzung zugeschüttet werden kann? Und wie bringe ich ihn dazu, diese Immobilie auch dafür herzugeben, wenn er es nicht von selber tun möchte? Und dort habe ich ja das Gleiche. Ich bin erst mal im Schutz des Eigentums. Ich habe die Interessen des Eigentümers zu wahren. Und ich habe natürlich gesetzliche Instrumente auch im Innenbereich. Ich kann über Vorkaufsrechtssatzungen steuernd eingreifen. Ich kann über Milieuschutzsatzungen, über Sanierungsrecht, ich kann Baugebote erlassen, wie auch immer. Aber letztendlich bin ich immer in einem rechtlich unsicheren Terrain unterwegs. Und man sieht ja, wie lange Streitigkeiten, wie lange Vorlaufzeiten haben, hier den Interessenausgleich zwischen privaten Eigentumsinteressen und öffentlichen Interessen auf einen Nenner zu bringen.

  Thomas Spiegels: Jaja, wir haben überall den Grundstückseigentümer, der letztlich von seinem Verfassungsrecht das Recht auf Eigentum gebraucht macht. Ich finde, das ist erst mal auch eine gute Basis. Das führt nämlich dazu, dass der Grundeigentümer überlegt: Was kann ich mit diesem Grundstück am besten machen? Klar, er kann sagen: Ich möchte es meinen Erben liegen lassen und 50 Jahre lang oder länger nichts tun. Das hilft natürlich unserem aktuellen Problem überhaupt nicht. Er kann aber auch überlegen, was ist mit diesem Grundstück wirtschaftlich am besten zu machen. Und da ist er durchaus gerade im Moment in der Wohnentwicklung, gerade im innerstädtischen Bereich, langsam wieder auch rentabel. Und an der Stelle anzusetzen und dem Eigentümer jetzt eben nicht zu drohen mit Sanierungsmaßnahmen, mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen, sondern positiv ihm eine Möhre vor die Nase zu halten. Es gibt die und die Möglichkeiten, hier an der Stelle etwas zu erreichen, finde ich, erst mal den sehr richtigen Beginn. Und ihn so zu motivieren, damit er auch in zeitlicher Hinsicht vielleicht seine Miterben, seine Mitgesellschafter heranholt und auch diesem Ziel dann hinterherläuft. Also das ist diese Motivation am Anfang, kann und muss nicht eben über städtebauliche Drohgebärden erfolgen.

  Frank Rehme: Jetzt habe ich hier so eine Beobachtung, gerade hier so bei uns hier in Düsseldorf. Und zwar gibt es hier ein ganz, ganz großes leerstehendes Areal einer ehemaligen Glashütte, 32 Hektar groß. Da sollen 1.500 Wohnungen gebaut werden, die in Düsseldorf dringendst gebraucht werden. Und vor 20 Jahren hat diese Glashütte geschlossen und da ist mittlerweile nicht ein Stein drauf gebaut worden, weil dieses Grundstück immer wieder Teil von Spekulanten war. Das ist dann immer weiter verkauft worden von den üblichen Verdächtigen und hat natürlich dann den Bodenwert extrem in die Höhe getrieben und macht dann natürlich für die, die darauf bauen wollen, dann die Rentabilität natürlich total weit runter. Wie kann man denn dagegen irgendwie einen Riegel vorschieben, wenn solch eine Fläche auf einmal frei wird? Was gibt es da für Handwerkszeug, was die Städte benutzen können, um da wirklich sehr schnell Wohnraum drauf zu bekommen?

  Thomas Müller: Ja, du sprichst Beispiele an, die findest du in jeder Großstadt, in jedem Ballungsraum. Dieses spekulative Handeln von Grundstücken am Markt, was die Kommunen versuchen zu unterbinden in ihrem Interesse. Wir haben in Hanau sehr gute Erfahrungen gemacht mit Vorkaufsrechtssatzungen. Aber, ich sage ganz bewusst aber, das, was du beschreibst, dahinter stecken ja nicht gerade die unintelligentesten Marktteilnehmer, dahinter stecken große Immobilienfonds, dahinter stecken Transaktionen, für die gibt es momentan überhaupt noch keine Vorkaufsrechtsausübungssituation, weil so ein Grundstück, wie du es beschreibst, wird im Regelfall von Projektgesellschaften gekauft. Die sitzen irgendwo in Luxemburg.Das Grundstück wird nicht weiterverkauft als notarieller Verkauf, sondern es wird weiterverkauft als Gesellschaftstransaktion. Das heißt, bei den Kommunen löst es überhaupt keine Vorkaufsrechtssituation aus derzeit. Auch da haben wir die bundespolitischen Signale, es soll etwas geändert werden. Es ist noch nicht tatsächlich greifbar, wie das aussehen soll. Aber wir hinken da massiv dem Markt hinterher, der das natürlich nach wie vor ausnutzt. Und die spekulativen Dinger, die du da eben beschreibst, irgendwann ist ein Grundstück so oft gehandelt und so oft im Preis gestiegen, das kriegst du dann auch nicht mehr zurückgedreht.

  Thomas Spiegels: Ja, das Beispiel in Düsseldorf zeigt, dass es tatsächlich einer Bereinigung bedarf. Der Voreigentümer, also jetzt hat es die LEG gekauft, der Voreigentümer ist in die Insolvenz gegangen. Und die LEG wird es, glaube ich, zu einem Preis gekauft haben, der es nach Berechnung der LEG eben erlaubt, auch dort wieder diese 1.500 Wohnungen zu machen. Sicherlich nicht sofort. Vielleicht spekulieren die auch noch auf etwas steigende Mieten, auf steigende Verkaufspreise. Aber da hat die Stadt sicherlich eine Möglichkeit, über das Planungsrecht dort einen gewissen Druck auszuüben und auch zu sagen, dass der Bebauungsplan, der noch nicht gesatzt ist, ja auch nicht in Stein gemeißelt ist dementsprechend. Oder auch, selbst wenn der Gesetz wäre, zu sagen, wir möchten die Entwicklung so anstoßen, dass dort schneller was passiert, dass dort wieder Bewegung reinkommt. Das könnte, ich bin in Düsseldorf jetzt nicht tief genug drin, aber auch an anderen Stellen immer eine Möglichkeit sein, wenn man an dem Planungsrecht noch mal etwas dreht, etwas ändert, dass eben vielleicht andere Player, insbesondere genossenschaftliche Wohnungsbauer, vielleicht noch eine Möglichkeit haben. Oder kommunale Wohnungsbauunternehmen eine Möglichkeit haben, dort mit einzusteigen. Es ist ja sowieso auch in Düsseldorf die Vorgabe, dass bei Schaffung von neuem Planungsrecht eben auch sozialer Wohnungsbau neben dem frei finanzierten Wohnungsbau zu errichten ist. Und oft ist es so, dass der ja auch nicht von den Projektentwicklern selbst, sondern oft von den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften entwickelt wird. Und das sind sicherlich auch dann Player, die dort, ja, in unserem Sinne, in unserem gemeinsamen Sinne jetzt gerade auch aktiver wieder eingebunden werden sollten.

  Stefan Müller-Schleipen: Jetzt haben wir ja viel gelernt, welche Bandbreite von Instrumenten und Möglichkeiten es gibt. Ich aus meiner Tätigkeit kann sagen, es gibt aktivere Kommunen und weniger aktive Kommunen. Ist denn genügend Manpower, Know-how bei den Kommunen vorhanden, um diese Boden- oder Immobilienpolitik auch zu handeln oder durchzusetzen? Oder kann man da, oder müsste man da vielleicht schulen, also die Mitarbeiter schulen oder unterstützen? Also Know-how noch mehr in den kommunalen Markt bringen? Oder sind die alle gut genug?

  Thomas Müller: Also auf kommunaler Seite sehe ich momentan so zwei Dinge, wo man auch von Fehlentwicklung sprechen kann. Das eine ist natürlich die desaströse kommunale Finanzsituation. Also wir haben ja kaum noch eine Kommune, die überhaupt in der Lage ist, Flächen einer wohnbaulichen Entwicklung zuzuführen, also in Grunderwerb, in Erschließung zu investieren. Dafür gibt es Modelle. Also wir sind ja überwiegend als Treuhänder tätig, bringen Finanzierung außerhalb der Haushalte mit, um das zu lösen. Aber es geht natürlich schon ein Stück weit einher, dass die Kommunen auch personell kaum mehr ausgestattet sind und auch überhaupt nicht den Willen haben, Bauland auszuweisen, weil Bauland ist Stress. Baulandausweisung macht Stress. Gerade im Speckgürtel der Ballungsräume haben wir mit Kommunen zu tun. Da reden wir von 10, 20, 30.000 Einwohnern. Da ist der Bürgermeister sozusagen mitten im Vereinsgeschehen. Und jedem Bürger, der in seiner Stadt gut wohnt, der braucht kein Neubaugebiet. Und dementsprechend löst das politischen Stress aus. Und da sind immer weniger Bürgermeisterinnen und Bürgermeister bereit, sich diesem Stress auszusetzen. Und letztendlich, glaube ich, muss man auch da Anreize schaffen, den Kommunen zu sagen: Wir unterstützen euch. Wir unterstützen euch bei dem Aufbau der sozialen Infrastruktur, die ihr braucht, wenn ihr Neubaugebiete habt. Ihr braucht Kindergärten, ihr müsst Personal einstellen, ihr habt Kosten. Also dort auch denjenigen, die aktiv sind, stärkere finanzielle Unterstützung auf Bundes- und Landesebene zu gönnen, die, die nicht so aktiv sind, aber auch zu sagen: Nee, also da schichten wir dann aber auch aktiv Geld um.

  Frank Rehme: Jetzt gibt es allerdings auch Ballungsräume und Kommunen, die diese Probleme in der Form nicht haben. Und ich war vor zwei Jahren auf einer Exkursion mit der IHK in der lebenswertesten Stadt der Welt, in Wien. Und Wien hat ja, ich sag mal, ein System des Sozialwohnungsbaus, so umschreibe ich das ganze Thema mal, was die schon seit vielen, vielen Jahrzehnten auch haben und was auch erfolgreich ist. Kann man das nicht einfach abgucken? Warum sind solche Sachen bei uns nicht möglich?

  Thomas Spiegels: Ja, genau. Wien ist absolut in, was Städtereisen angeht. Ich glaube, ich gerade bei den Kommunen, man hört wirklich aus allen Kommunen: Ja, wir waren in Wien, wir haben uns die Seestadt Aspern angeguckt. Das ist super, was die da machen.

  Frank Rehme: Genau, da war ich auch.

  Thomas Spiegels: Ich finde das, was Wien in der Städtepolitik und aber vor allem auch, was das für Instrumente haben, die absolut auch in Deutschland übertragbar sind. Wir haben da, das ist vielleicht das eine, vielleicht komme ich da im zweiten Schritt zu, aber der erste Schritt ist, dass die Stadt Wien eben eine Tradition hat, auch lebenswerte Räume gestalten zu wollen und auch Wohnraum zur Verfügung stellen zu wollen. Also die soziale Wohnungspolitik in Wien hat einfach Tradition. Und das ist in der DNA der Stadt vorhanden. Und das ist eigentlich das Wesentliche, was es braucht, dass eben sowas, was du gerade dachtest, viele Städte in Deutschland haben gar nicht das Interesse. Nach außen hin wird zwar gesagt, wir schaffen Wohnraum, aber nach innen hin sind sie davon abhängig, dass keiner gegen Bebauungspläne klagt und dass die Bürgermeister und die Bezirksräte Angst vor ihren eigenen Bürgern haben. Das ist eigentlich das Wesentliche. Und das Zweite, dann die Instrumente, das umzusetzen. Da gibt es viele, viele gute Beispiele in Deutschland, aber vor allem auch in Wien, wie man zum Beispiel kooperativ in Zusammenarbeit mit privaten Grundstücksentwicklern und eben den städtischen Gesellschaften Politik machen kann. Also das Wiener Modell, das kann man sicherlich auch auf Deutschland übertragen, im Sinne einer konsortialen gemeinsamen Entwicklungspolitik. Aber der Wille muss da sein. Und die klare Kante der Stadt zu sagen: Wir wollen das an der Stelle, soll das umgesetzt werden und an der Stelle etwas anderes. Und das vermisse ich halt bei den deutschen Kommunen eher, dass man diese städtebaulichen Ziele nicht in der Konsequenz umsetzt, wie man sie irgendwie politisch mal angekündigt hat.

  Thomas Müller: Ich meine, Wien steht ja bei jedem irgendwo als Fortbildungsreise im Pflichtenheft. Das ist schon so, aber man muss auch schon sehen, dass Wien natürlich auf eine jahrzehntelange gute Tradition vernünftiger Bodenpolitik aufbaut. Das kann man nicht von heute auf morgen in einer Stadt kopieren. Also die Flächen, die man dort auch für den Wohnbau bereitgestellt hat, die sind einem ja nicht in den Schoß gefallen, sondern sie sind aktives Ergebnis einer jahrelang klar zielgerichteten bodenpolitischen Strategie. Das stampfe ich nicht von heute auf morgen in Frankfurt, in Düsseldorf, in Hannover aus dem Boden. Aber es zeigt doch, am Ende brauche ich eine Diskussion über die Frage: Wie gehe ich mit den Schutzrechten von Eigentum um? Ein wichtiger verfassungsrechtlicher Rang bei uns in Deutschland. Wie gehe ich aber mit dem Allgemeinwohl auf eine Wohnraumversorgung um? Und wie gewichte ich diesen Dissens, der daraus entsteht? Und ich glaube, wir werden am Ende gesetzliche Veränderungen brauchen in den bodenpolitischen Instrumentarien. Die uns wahrscheinlich bis vor die höchsten Gerichte dieses Landes treiben zur Frage, was ist mehr wert? Der Schutz des Eigentums oder der Anspruch der Bevölkerung auf eine angemessene Wohnraumversorgung? Und ich glaube, da brauchen wir auch einen Paradigmenwechsel, dass der Schutz des Eigentums eben hier auch an der einen oder andern Stelle deutlich zurücktreten muss.

  Frank Rehme: Ja, und ich sage mal, dem Bundesbauministerium, was ist das, was wir dem raten würden, was geändert werden muss als Essenz jetzt daraus?

  Thomas Müller: Also, wenn wir mit den… Ich sage mal, was könnte schnell umgesetzt werden? Was hat vielleicht ein bisschen längeren Vorlauf? Ich glaube, man kann relativ schnell zum Beispiel dieses Share-Deal-Thema anpacken. Das ist irgendwie auf dem Weg, wird aber dauernd wieder zerfasert, diskutiert. Also, Share-Deals kommen einem Verkauf einer Immobilie vom Notar gleich. Kommunen haben ein Vorkaufsrecht und können dies auch deutlich einfacher zum reellen Verkehrswert ausüben, nicht zum kaufvertraglichen Wert, sondern zum reellen Verkehrswert und der Würdigung, dass ich auch davon sozialen oder begünstigten Wohnraum schaffen kann. Das Zweite ist, ins Baugesetzbuch gehen, das Instrumentarium der Umlegung reformieren. Es gibt 1.000 gute Vorschläge dazu. Ganz einfache Stellschrauben, mit denen ich das Umlegungsrecht handhabbarer, modifizierbarer machen kann im Sinne von Wohnraumbereitstellung. Und ich brauche natürlich diesen Mindset auch in den Kommunen zu sagen: Wohnraumbereitstellung geht alle an. Da darf sich auch niemand wegducken, auch wenn es kommunalpolitisch Stress ist. Und diejenigen, die das machen, die diesen Stress aktiv annehmen, die kriegen auch eine breite finanzielle Unterstützung für den Aufbau der sozialen Infrastruktur.

  Thomas Spiegels: Ja, ich bin da ein bisschen anderer Meinung, was das Thema Eigentum angeht. Das Grundgesetz Artikel 14 sagt: Das Eigentum wird gewährleistet. Und das sollte, finde ich, weiterhin Basis von allem sein. Das Grundgesetz sagt aber auch, Inhalte und Schranken werden durch Gesetze bestimmt und das Eigentum verpflichtet. Und diese beiden Paradigmen sind sicher auch da entsprechend abbildbar. Also wenn man ins BauGB den Share-Deal klarstellend mit ins Vorkaufsrecht reinnehmen, das würde viele Unsicherheiten lösen. Da wäre ich ganz auf deiner Seite. Ob dann die Bemessungsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts ein, ich sage mal, ideeller oder ein über Gutachter gefundener Wert sein muss, oder ob man nicht einfach den Vorkaufsfall, also den Kaufpreis, wie er denn verhandelt worden ist, dann annimmt. Das wäre dann ja eigentlich das klassische Modell. Da bin ich auch der Auffassung, wenn denn ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll, dann muss die Gemeinde halt auch diesen dicken Fisch, also diesen hohen Kaufpreis auch zahlen können. Aber klar, es gibt andere Möglichkeiten. Also was ich auch absolut für dringlich halte, ist, dass das Umlegungsverfahren mit anderen städtebaulichen Instrumenten stärker verknüpft wird. Ich bin gerade bei der Ausstellung von Bebauungsplänen. Könnte man in der Zeit, wo der Bebauungsplan aufgestellt wird, auch das Umlegungsverfahren so durchführen, dass man eigentlich dann innerhalb von zwei Jahren beide Verfahren zu Ende geführt haben müsste. Das müsste eigentlich klappen, ich sage mal, die zwei Jahre als Ziel. Wir haben oft Verfahren, die dauern sieben, die dauern zehn Jahre. Andere Städte schaffen es aber auch, in sechs Monaten Bebauungspläne umzusetzen. Und das zeigt einfach, dass da Spielraum drin ist, wenn man die Instrumente gescheit ansetzt, halt auch dort schneller zum Ziel zu kommen. Und dann in dem Sinne auch Bauland schneller zur Verfügung zu stellen.

  Stefan Müller-Schleipen: Was ich heute mitnehme, ist, Probleme löst man nur in der Diskussion oder im Diskurs und das ist ja heute auch wunderbar rausgekommen. Es ist wichtig, dass wir jetzt mal anpacken und nicht weiter diskutieren und kein Ende finden. Auch da müssen wir schneller werden und müssen die Schwächen, die wir erkannt haben, abstellen. Wenn wir weitermachen wie bisher und mit Techniken und Methodiken aus den 70er-Jahren unsere Probleme des Jahres 2030 lösen wollen, da kommen wir nicht weiter. Und Thomas Spiegels, du hast auch noch was gesagt, vielleicht kann man Baulandentwicklung auch gemeinsamer aufsetzen. Nicht, es gibt eine Stadt und einen Projektentwickler, und der eine macht das und der andere macht jenes, sondern in einer kooperativen Baulandentwicklung neu denken. Also ich bin dankbar für eure Impulse. Ich habe auch fleißig mitgeschrieben. Wir werden das Thema im Stadtretter-Netzwerk auch, glaube ich, noch deutlich weitertreiben. Ich fand, es waren unheimlich spannende Einblicke, gerade wenn man nicht ganz so tief in der Materie steckt wie ich.

  Frank Rehme: Absolut. Und natürlich ist da Komplexität hinter. Da sind ja Strukturen, die ewig gewachsen sind und die man eben nicht so schnell wieder klein haut. Aber trotzdem, der erste Schritt muss gemacht werden. Denn für unsere Gesellschaft ist das ein sehr, sehr wichtiges Thema, was gelöst werden muss. Ich sage vielen Dank. Und ja, die besten Grüße in die weite Republik. Und bis zum nächsten Mal, Stefan.

  Stefan Müller-Schleipen: Danke schön, hat mir Spaß gemacht. Euch hoffentlich auch.

  Thomas Spiegels: So, Tschüss zusammen.

  Thomas Müller: Tschüss.

Outro: Die Stadtretter – Der Podcast